대출 규제가 심했던 2~3년 전에는 부모님 집을 담보로 자녀가 대출을 받는 경우도 많았다. 요즘도 집이 팔리지 않기 위해 이사하고 싶지만 집이 팔리지 않아 자금이 부족하거나 혹은 우회증여, 급전마련을 위해 부모님 집 명의로 담보대출을 받는 경우도 종종 있는 것 같다.일단 부모의 집을 담보로 자녀가 대출받는 것은 부동산 무상담보 제공이어서 사실상 증여와 같지만 같은 금액을 증여하거나 차용증을 작성하는 것보다 세금 측면에서 이점이 많다.만약 현금 5억원을 증여하면 증여 공제 5천만원을 제외하고 나머지 4억 5천만원에 대한 증여세를 내야 한다.차용증을 작성하고 부모로부터 돈을 빌릴 때는 증여세는 내지만 부모님이 종합 소득세 신고를 해야 한다. 아이가 부모에게 지급하는 이자가 세 법상 금융 소득으로 포착되기 때문이다. 금융 소득이 2천만원 이하면 종합 소득세 신고가 불필요하지만, 개인 간의 사적 금전 대출을 통한 금융 소득은 액수와 관계 없이 종소세 신고 대상이다.그래서 만약 차용증을 쓰고 부모가 종합 소비세 신고를 기한 내에 하지 않으면 본래 내야 한다 세액의 20%가 무당 신고 가산세로 부과된다. 세율은 부모의 종합 소득세로 다르다.이와 달리 부모가 담보력을 제공하고 아이가 해당 담보를 이용하고 융자를 받는 경우에 따라서는 증여세도 내지 않고 부모가 종합 소비세를 주는 것도 없다.담보를 제공할 때에는 ” 적절한 수수료”을 받아야 한다. 여기서 말하는 적절한 수수료는 세 법에 정하는 적정 금리를 한다. 현행 기준의 적정 금리가 4.6%이다. 만약 이 이율보다 더 낮은 이율로 대출을 받았다면 그 차액 분을 증여 받은 것으로 판단한다. 부동산 무상 담보 제공 이익=대출 금액 x(4.6%-실제 이자율)예를 들어 자녀가 부모 아파트를 담보로 5억원을 3% 이율로 대출받았다면 적정 이율 4.6%와의 차이인 1.6%만큼 증여 혜택을 본 것으로 간주한다. 5억x1.6%=800만원이므로 1년에 800만원을 증여받은 것으로 판단된다.그런데 이 800만원에 대해서는 증여세가 부과되지 않는다.상속세 및 증여세법 제41조의4와 시행령 제31조의4에 따르면 적정이율과의 차이로 발생한 증여가 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.만약 적정이율인 4.6%보다 더 높은 금리로 대출을 받았다면 애초부터 무상담보 제공에 따른 이익 자체가 없어 증여세 과세 대상이 아니다.주의할 점은 이처럼 부모의 담보력을 이용해 자녀가 대출받을 때 반드시 부모의 동의가 있어야 하고 원리금 상환 주체가 자녀가 돼야 한다. 만약 대출은 자녀 명의로 받았지만 실제 대출 상환은 부모가 하면 증여로 간주돼 증여세를 내지 않기 위한 우회로 판단해 가산세가 부과될 수도 있다.대출한도의 경우 담보 시세와 대출자인 자녀 본인의 소득, 친정을 담보로 한 선순위 대출금액 등에 따라 결정된다. 지난 11월 제3차 부동산관계장관회의에서 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 2억원 규제를 폐지하고 LTV, DTI 틀 안에서 관리하겠다고 했지만 아직 은행업 감독규정 개정이 이뤄지지 않아 현재로선 2억원 규제가 그대로 남아 있다.현재 기준 은행업감독규정 별표 6에 따르면 아직 최대한도가 2억원으로 규정돼 있고, 2주택 이상 가구의 경우 DSR 40%에서 10%p를 추가 차감한 30% 이내에서 대출이 가능하다. 앞으로 규정 개정이 이뤄지면 본인 소득에 따라 한도가 늘어날 수 있다.물론 지금처럼 고금리+주택 하락기에 2020년 때처럼 제로금리로 집을 사려는 사람은 아마 거의 없겠지만 이렇게 부모님 집을 담보로 대출을 받고 추가로 신규 취득하려는 집을 담보로 대출받아 집을 사는 것이 가능하다. 다만 이 경우 LTV가 거의 100%에 육박할 것이고 이자 부담도 상당하다. DSR에 걸려 원하는 만큼 한도가 나오지 않을 수 있고 설령 한도가 나온다고 해도 그야말로 초영을 지우기 때문에 향후 금리 상승으로 인한 이자 부담 증가, 집값 하락 등에 주의할 필요가 있다.개인적으로 부모님 집이나 돈은 건드리는 게 아니라고 생각해.
